روندهای اصلی سه مرحله دارند

چرخه فروش چیست ؟ راهنمای مدیریت چرخه فروش

چرخه فروش فرایندی است که شرکت شما هنگام فروش محصول یا خدمات به مشتری طی می کند. این فرایند را به عنوان یک سری از مراحل تصور کنید که در انتها به فروش ختم می شود.

“چرخه فروش” مجموعه اقدامات خاصی است که فروشندگان برای فروش به مشتری جدید دنبال می‌کنند. چرخه‌های فروش اغلب با روش‌های فروش که چارچوب هایی برای اجرای چرخه‌های فروش هستند اشتباه گرفته می‌شوند. چرخه فروش بیشتر تاکتیکی است و اغلب شامل مراحلی مانند “پیدا کردن سرنخ”، “برقراری تماس”، “تحقیق”، “ارائه” و “بستن معامله” است.

منافع شرکت شما در این است که چرخه فروش برقرار باشد. این به شما امکان می‌دهد تا پایپ لاین فروش خود را بهتر سازمان دهی کنید، اولویت‌ها را مشخص کنید و در نهایت کارایی تلاش ها را برای فروش ارزیابی کنید.

داشتن یک چرخه فروش کاملاً مشخص، به نمایندگان شما یک نقشه راه دقیق و مرجع یکسان می‌دهد تا همه متوجه مسیر و نحوه کار یکدیگر باشند. انسجام برای یک تیم فروش بسیار مهم است.

نمایندگان شما نیاز به انعطاف پذیری و دانش فنی دارند تا بتوانند فعالیت‌های رها شده توسط دیگری را بر اساس استانداردهای تعیین شده پیش ببرند. اما اگر چرخه فروش برای راهنمایی آنها وجود نداشته باشد، انجام این کار تقریبا غیر ممکن است.

یک چرخه فروش همچنین زیرساخت‌هایی را به منظور اولویت بخشی به سرنخ‌ها و تشخیص محل قرار گیری فرصت‌های فروش در سفر خریدار برای کارشناسان فروش فراهم می‌کند. اگر کارشناسان بتوانند مکان سرنخ‌ها را در چرخه فروش مشخص کنند، خواهد دانست چگونه به بهترین شکل به آنها نزدیک شوند.

همچنین، یک چرخه فروش به شما امکان می‌دهد تلاش‌های فروش خود را ارزیابی کنید. عملکرد کارشناسان شما چطور بود؟ نقاط مثبت کدامند؟ کجای کار اشتباه یا درست پیش رفت؟ آیا کارشناسان از چرخه منحرف شدند؟ اگر چنین اتفاقی افتاد، نتایج آن چه بود؟

داشتن دید مناسب برای ارزیابی و درک چگونگی عملکرد نمایندگان و تجارت شما ضروری است. یک چرخه فروش دقیقاً همین امکان را برای شما فراهم می کند.

اهمیت چرخه فروش

اگر قبلاً این کار را نکرده اید، مهم است که مراحل چرخه فروش خود را مشخص کنید و معیارهای اساسی ارائه دهید که بتوانید برای اندازه گیری عملکرد تیم خود در هر مرحله از آن ها استفاده کنید. چرا؟ یک چرخه فروش که به خوبی تعریف شده باعث می شود آموزش کارشناسان فروش آسانتر شود. به این ترتیب قادر خواهید بود کارشناسان فروش را به یک نقشه راه ساختار بندی شده مجهز کنید که به آنها امکان می دهد تا خود را با فرآیند فروش شما کاملا تطبیق دهند.

همچنین داشتن درک بهتر از چرخه فروشتان به شما کمک می کند تا تیم خود را به شکلی مؤثرتر ساختار بندی کنید. پس از تجزیه و تحلیل چرخه فروش و پی بردن به مشکلاتی که در مسیر پیگیری مشتریان وجود دارد؛ به طور طبیعی دوباره نقش ها را در تیم فروش خود تعریف می کنید تا اطمینان حاصل کنید که روند پیگیری فروش مشتریان بدون هیچ مشکلی انجام می گیرد.

نکته آخر اینکه پیگیری چرخه فروش به شما کمک می کند تا عملکرد تیم خود را بهتر ارزیابی کنید. اگر متوسط طول چرخه فروش شما ماه به ماه کاهش یابد، بدان معنی است که تیم شما در یک بازه زمانی کوتاهتر قراردادهای خود را با سرنخ ها منعقد کرده است، که خبر بسیار خوبی است. همچنین می توانید طول چرخه فروش خود را با رقبای خود مقایسه کنید. به این ترتیب می توانید میزان پیشرفت خود را مشخص کنید.

برای درک چرخه فروش، باید مراحل تشکیل دهنده آن را بدانید. در ادامه خلاصه‌ای از این مراحل نشان داده شده است:

پر کردن دندان

برای درمان پوسیدگی دندان دندانپزشک بخشهای پوسیده دندانتان را برمی دارد و سپس سوراخ ایجاد شده را با مواد پر کننده مخصوصی، پر می کند تا قدرت و علمکرد دندان حفظ شود. پر کردن دندان برای ترمیم ترک خوردگی و شکستگیها نیز انجام می شود. همچنین برای ترمیم دندانهایی که خیلی ساییده شده اند مثلا در دندان قروچه شدید، از مواد پر کننده استفاده می شود. البته اگر خرابی دندان زیاد باشد از روکش دندان استفاده می شود.

پر کردن دندان

از چه موادی برای پر کردن دندان استفاده می شود؟

امروزه مواد مختلفی برای پر کردن دندان استفاده می شود. دندانها را میتوان با طلا، سرامیک (پورسلین)، آمالگام (نقره ای رنگ)، پلاستیک همرنگ دندان و یا رزین کامپوزیت پر کرد. همچنین موادی وجود دارد که حاوی ذرات شیشه است و به یونومر شیشه یا گلس یونومر شناخته می شود و بسیار شبیه رزین کامپوزیت کار می شود.

مراحل پر کردن دندان چگونه است؟

مراحل پر کردن دندان

ابتدا دندانپزشک بی حسی موضعی استفاده می کند تا در حین درمان دردی احساس نکنید. با دریل دندانپزشکی، دستگاههای هوا برش یا لیزر بخشهای پوسیده دندان تراشیده می شوند. انتخاب نوع ابزار بستگی به دندانپزشک و همچنین راحتی بیمار دارد.
سپس دندانپزشک با میله مدرجی به نام پروب، مشخص می کند آیا همه بخشهای پوسیده برداشته شده اند یا نه. پس از برداشتن همه پوسیدگیهای دندان، دندان تمیز می شود تا از هر گونه باکتری و ذرات خارجی پاکسازی شود و آماده پر کردن باشد.
اگر پوسیدگی نزدیک به ریشه دندان باشد ممکن است ابتدا با یونومر شیشه یا رزین کامپوزیت لایه ای روی ریشه های دندان کشیده شود تا از آن بیشتر محافظت شود چرا که در داخل ریشه عصب قرار دارد و بسیار آسیب پذیر است.
مواد پر کننده دندان در حفره دندان قرار می گیرند.
در آخر دندانپزشک دندان را پولیش می کند.

چند مرحله دیگر برای پر کننده های همرنگ دندان وجود دارد چرا که نحوه قرار دادن مواد روی دندان متفاوت است. رزین کامپوزیت را به صورت لایه به لایه داخل دندان قرار می دهند. هر لایه با تابش نور مخصوصی سخت می شود و سپس لایه بعدی روی آن قرار می گیرد و همینطور کار ادامه می یابد تا دندان پر شود. سپس مواد شکل دهی می شوند و مواد اضافی برداشته می شود و دندان پولیش می شود.

معایب و مزایای هر کدام از مواد پر کننده دندان چیست؟

روکش طلا در پر کردن دندان

مزیت های پر کردن دندان با طلا

این مواد دوام بالایی دارند و حداقل ۱۰ تا ۱۵ سال برای تان عمر می کنند. اگر چه غالبا عمر آنها بیش از این است.
طلا دچار خوردگی نمی شود.
پر کننده طلا مقاومت و استحکام بالایی دارد و هیچ نگرانی از تحمل فشار فک در مورد آن وجود ندارد.
بعضی افراد زیبایی طلا را دوست دارند.

معایب پرکردن دندان با طلا

طلا گران ترین مواد پر کننده دندان است و هزینه آن بیش از ۱۰ برابر آمالگام تمام می شود.
دفعات مراجعه به دندانپزشک برای پر کردن دندان روندهای اصلی سه مرحله دارند با طلا بیشتر است و معمولاً حداقل دو جلسه باید مراجعه کنید.
طلا اگر در مجاورت دندان پر شده با آمالگام، قرار داشته باشد به دلیل شوک گالوانیک ممکن است باعث درد تیز در دندان شود. برهم کنش بین فلزهای موجود در مواد پر کننده فلزی و بزاق دهان باعث میشود جریان الکتریکی به وجود بیاید، اگر چه این اتفاق نادر است.
بسیاری از مردم از رنگ طلایی دندان خوششان نمی آید و پر کننده همرنگ دندان را ترجیح می دهند.

آمالگام یکی از مواد پرکردن دندان

مزیت های پر کردن دندان با آمالگام

مهمترین مزیت آن دوام بالا است. به طوری که معمولاً بیش از ۱۰ تا ۱۵ سال عمر میکند که بسیار بیشتر از عمر کامپوزیت است.
آمالگام قدرت و استحکام بالایی دارد و به راحتی فشارهای شدید فک را تحمل می کند. از این رو برای دندانهای عقبی که فشار زیادی را باید متحمل شوند، گزینه مناسبی است.
هزینه پرکردن دندان با آمالگام ارزان‌تر از همه روش‌های دیگر است.

معایب پرکردن دندان با آمالگام

بزرگترین اشکال آن رنگ نقره ‌ای است که باعث می شود دیگران متوجه پر کردن دندان تان بشوند. به همین علت برای دندانهای جلویی مناسب نیست.
برای پر کردن دندان با آمالگام باید بخش بیشتری از دندان تراشیده شود یعنی کمی از دندان سالم هم تراشیده می شود تا فضای کافی برای قرارگیری مواد پر کننده باقی بماند.
گاهی اوقات مواد پر کننده آمالگام ممکن است باعث تغییر رنگ بقیه ساختار دندان به رنگ مایل به خاکستری شود.

اگر چه همه ترمیمهای دندانی دچار انقباض و انبساط می‌شوند اما این اتفاق در مورد آمالگام بیشتر از مواد پر کننده دیگر رخ می دهد. هنگامی که غذاهای سرد یا داغ می خورید ممکن است انقباض و انبساط پر کردگی دندان، در نهایت باعث ترک خوردن یا شکستن دندان شود. به همین علت آمار شکستگی پرکردگی آمالگام بیشتر از بقیه مواد پر کننده دندان است.

درصد کمی از مردم ( تقریباً در حدود یک درصد), به جیوه موجود در آمالگام آلرژی دارند. توجه داشته باشید جیوه موجود در آمالگام در حدی نیست که برای عموم مردم از نظر سلامتی مشکلی به وجود بیاورد. چرا که مقدار آزاد شدن آن به شکل بخار که قابل استنشاق و جذب توسط ریه ها باشد، بسیار بسیار کم است. قرار گیری در معرض مقدار زیاد بخار جیوه با عوارض مغزی و کلیوی همراه است. اما تحقیقات زیادی در این زمینه صورت گرفته و هیچ ارتباطی بین پر کردگی آمالگام دندان و بروز مشکلی در سلامتی دیده نشده است. با این حال برای رعایت احتیاط توصیه می شود در کودکان زیر ۶ سال استفاده نشود.

مزیت های پر کردن دندان با کامپوزیت

کامپوزیت همرنگ دندان است و رنگ آن را می‌توانید دقیقاً همرنگ دندان های دیگر خود انتخاب کنید. بنابراین از نظر زیبایی برای دندان های جلویی که در معرض دید قرار دارند مناسب است.
چسبیدن قوی به دندان یکی از مزیت های کامپوزیت است. چرا که این مواد پیوند میکروسکوپی و مکانیکی با ساختار دندان برقرار می کنند، در نتیجه از دندان جدا نمی شوند.
کامپوزیت دندان چند کاره محسوب می شود یعنی علاوه بر این که سوراخ پوسیدگی دندان را با آن پر می‌کنید، می‌توانید برای بزرگتر کردن ابعاد دندان یا ترمیم ترک خوردگی یا لب پر شدگی هم از آن استفاده کنید.
برای پر کردن دندان با کامپوزیت معمولاً دندان کمتر تراشیده می شود.

معایب پر کردن دندان با کامپوزیت

دوام این مواد پر کننده دندان کم است و خیلی زود استهلاک پیدا می‌کند. به طوری که عمر آن به طور متوسط ۵ سال (و در صورت مراقبت مناسب بیشتر) برآورد می شود. به همین علت از کامپوزیت برای پر کردن حفره های بزرگ و دندان استفاده نمی‌شود، چرا که ممکن است تحت فشار، دوام نیاورد.به همین علت بیشتر برای دندانهای جلویی که فشار کمتری روی آنها وارد میشود استفاده می شود.
برای این که دندان خود را با کامپوزیت پر کنید مدت زمان طولانی تری باید روی صندلی دندانپزشکی بنشینید. به طور متوسط مدت زمان پرکردن دندان با کامپوزیت ممکن است ۲۰ دقیقه بیشتر از آمالگام طول بکشد.
در صورتی که کامپوزیت را به صورت اینلی یا آنلی بخواهید استفاده کنید باید بیش از یک مرتبه مراجعه داشته باشید.
هزینه کامپوزیت شاید نزدیک به دو برابر هزینه آمالگام تمام شود.

سرامیک جزء مواد پر کردنی دندان

مزیت های پر کردن دندان با سرامیک

سرامیک همرنگ دندان انتخاب می شود بنابراین زیبایی مناسبی دارد.
سرامیک در مقایسه با کامپوزیت مقاومت بیشتری دارد و فشارهای شدید فک را بهتر تحمل می کند پس برای دندانهای عقبی مناسب است.
طول عمر پر کردگی سرامیک بیش از ۱۵ سال تخمین زده می‌شود.
پرکردگی سرامیک در مقابل تغییر رنگ و لکه خیلی مقاوم تر از کامپوزیت است.

معایب پرکردن دندان با سرامیک

شاید مهمترین اشکال آن را هزینه بیشتر بتوان نام برد.
برای ترمیم دندان با سرامیک به بیش از یک جلسه مراجعه نیاز دارید.

پر کردن دندان با مواد یونومر شیشه

یکی دیگر از مواد پر کننده دندان که کمتر استفاده می‌شود یونومر شیشه است که از آکریلیک و نوع خاصی شیشه ساخته می شود. این ماده پر کننده دندان برای پر کردن بخش هایی از دندان که زیر لثه قرار دارند و همچنین پر کردن دندان کودکان به کار گرفته می‌شود. یونومر شیشه فلوراید آزاد می‌کند بنابراین احتمال پوسیدگی مجدد دندان را کاهش میدهد. اما مقاومت این مواد از سایر مواد پر کننده دندان کمتر است. طول عمر یونومر شیشه ۵ سال برآورد می شود و قیمت آن تقریباً مشابه رزین کامپوزیت است.

اینلی و آنلی و تفاوت آنها با پر کردن معمولی دندان

اینلی و آنلی

اینلی و آنلی شبیه ترمیمهای کامپوزیت هستند با این تفاوت که در همان جلسه ای که دندان تراشیده می‌شود، نمی‌توان دندان را با اینلی یا آنلی پر کرد. پس از این که دندان تراشیده شد و کاملاً آماده شد، باید از دندان قالب گیری شود تا ترمیم مناسب آن در آزمایشگاه ساخته شود. به همین علت به این نوع پر کردن دندان، پر کردن غیر مستقیم گفته می شود.

زمانی نیاز به پر کردن غیر مستقیم دندان اعم از اینلی و آنلی پیدا می کنید که ساختار باقیمانده دندان به اندازه کافی زیاد نیست تا بتواند مواد پر کننده ای که در حفره آن قرار می‌گیرد را پشتیبانی نماید اما از طرفی به قدری آسیب ندیده که نیاز به روکش داشته باشد.

اینلی به ترمیمی گفته می‌شود که تنها داخل کاسپ (برجستگی های دندان) را می گیرد و آنلی که بزرگتر از اینلی است یک یا چند کاسپ دندان را شامل می شود. در واقع می توان به آنلی عنوان “نیم روکش” نیز داد.

دوام و طول عمر ترمیم های غیر مستقیم دندان خیلی بیشتر است و تا ۳۰ سال عمر می کنند. پر کردگی غیر مستقیم دندان را می توان از جنس رزین کامپوزیت، سرامیک و یا طلا ساخت.

از آنلی برای محافظت از دندان به شدت آسیب دیده استفاده می شود چرا که سطح جونده دندان را می پوشاند و فشار دندان مقابل را به تمامی دندان به صورت یکنواخت توزیع می کند.

پر کردن دندان با مواد سفید بهتر است یا با مواد سیاه ؟

کامپوزیت دندان که همان مواد سفید و آمالگام که همان مواد سیاه و تیره است، دو ماده ی مهم در پر کردن و ترمیم دندان ها هستند.

آمالگام از ترکیب فلز، آلیاژ قلع و مس و ۵۰ درصد جیوه ساخته می شود. آمالگام به دلیل تیره بودن، زیبایی دندان را از بین می برد به خصوص در دندان های جلویی نباید از این مواد استفاده کرد. فلز موجود در آمالگام در گرما و سرما منقبض و منبسط می شود که این امر باعث کنده شدن و در بعضی مواقع شکستن دندان می شود.

کامپوزیت همرنگ دندان ها بوده و مشکلی در زیبایی دندان بوجود نمی آورد. برای دندان های جلویی بسیار مناسب است. اما هزینه ی کامپوزیت بسیار بیشتر از آمالگام است. همچنین کامپوزیت نسبت به آمالگام زودتر فرسوده می شود.

کدام نوع پر کردن‌دندان برای من بهتر است؟

موقعیت و گستردگی پوسیدگی دندان، هزینه درمان و بودجه شما و توصیه های دندان پزشک تعیین کننده بهترین نوع پرکردن دندان روندهای اصلی سه مرحله دارند برای شما است.

از کجا بدانیم دندانمان باید پر شود؟

معمولاً دندان درد شایع‌ترین علامت نیاز به پر کردن دندان است اما اگر می‌خواهید پیش از این که دندان تا این حد تخریب شود به داد آن برسید، بهتر است به علائم دیگری مانند حساسیت دندان به سرما یا گرما یا فشار نیز توجه کنید. اگر درد تیر کشنده یا ناگهانی در هنگام جویدن غذا تجربه می‌کنید، ممکن است نیاز به پر کردن دندان داشته باشید. البته اگر به درد و حساسیت دندانتان بی توجه باشید، احتمال خرابی و پوسیدگی ریشه های دندان زیاد می شود و باید قبل از پر کردن، عصب کشی نیز انجام شود.

علائم هشدار دهنده نیاز به پر کردن دندان

ایجاد لکه های تیره در دندان
ایجاد سوراخی در دندان که می توانید آن را با چشم ببینید یا با زبان حس کنید.
گیر کردن غذا بین برخی دندان ها که دائماً اتفاق می افتد.
هنگام نخ دندان کشیدن بعضی از بخشهای دهان خیلی درد می گیرد.
شکستگی، لب پرشدگی یا زبری و تیزی برخی سطوح دندان.
لق شدن یا شکستن یا به سر رسیدن عمر پرکردگی قدیمی.

از دندانی که پر شده چگونه مراقبت کنیم؟

برای افزایش دوام ترمیم دندان، مهمترین چیزی که باید رعایت کنید حفظ بهداشت دهان به روش صحیح است. همچنین باید حداقل سالی یک بار برای روندهای اصلی سه مرحله دارند معاینه و چکاپ و در صورت نیاز تمیز کاری و جرم‌گیری به دندانپزشک مراجعه کنید.

حتما همیشه از خمیر دندان حاوی فلوراید استفاده کنید و روزی دو بار مسواک بزنید. هر روز باید نخ دندان بکشید. می توانید روزی یک مرتبه با دهان شویه دهان خود را تمیز کنید تا احتمال پوسیدگی دندان کاهش یابد.‌

در صورتی که دندان پزشک به پوسیدگی پنهان در دندان شما مشکوک باشد، عکس دندان می گیرد تا وضعیت دندان کامل مشخص شود. در صورت توصیه دندانپزشک به پرکردن دندان، حتما این کار را به موقع انجام بدهید.

اگر دندانتان خیلی حساس است یا احساس می‌کنید لبه های آن تیز شده است یا اگر پر کردگی دندان ترک خورده است، هر چه سریعتر به دندانپزشک مراجعه کنید.

در چه صورت باید پرکردگی دندان را عوض کنیم؟

دلایل زیادی برای عوض کردن پر کردگی دندان وجود دارد. در بیشتر موارد علت آن استهلاک روزمره و گذر زمان است.

هنگامی که با دندان های تان غذا می جوید، پر کردگی دندان دائماً تحت فشار قرار می گیرد. به مرور زمان این فشارها باعث ایجاد ترکهایی در پرکردگی یا جدا شدن آن از دندان (و نفوذ باکتری ها به دندان) و یا در آمدن آن می شود.

به هر روی اگر دیگر پر کردگی دندان نمی تواند از دندان آسیب دیده شما محافظت کند، باید سریع تر آن را عوض کنید. چون این موقعیت برای باکتری‌ها فرصت مناسبی است تا به بخشهایی از دندان نفوذ کنند که مسواک به آنها دسترسی ندارد. در نتیجه به راحتی آنجا تکثیر می‌شوند و از ذرات غذایی که وارد این ناحیه شده‌ اند تغذیه می کنند. این وضعیت باعث بروز پوسیدگی در دندان می شود.

اگر پر کردگی کامپوزیت دارید طبیعی است که پس از مدتی تغییر رنگ پیدا می کند. بنابراین اگر زیبایی دندان برایتان مهم باشد ممکن است مجبور به ترمیم یا تعویض آن شوید.

اگر پر کردگی دندان دیگر عملکرد درستی نداشته باشد، ممکن است این وضعیت را با حساسیت دندان یا دندان درد متوجه شوید. بهترین کار این است که سالی یک یا دو بار برای بررسی پر کردگی های دندان به دندان پزشک مراجعه کنید. همچنین به محض بروز علائمی مثل حساسیت دندان یا دندان درد هر چه زودتر دندان پزشک را ببینید تا وضعیت دندان‌ها بررسی شود و مشخص شود آیا زمان نیاز به تعویض ترمیم دندان فرا رسیده است یا نه.

پر کردن دندان با لیزر چگونه است ؟

پرکردن دندان و یا ترمیم دندان با لیزر یکی از روش های نوین و پیشرفته در دندانپزشکی است. در این روش دیگر نیازی به بی حسی نیست و در هنگام برداشتن پلاک ها و پوسیدگی دندان هیچ دردی احساس نمی شود. همچنین آن صدا و ارتعاشات ناهنجار دستگاه هندپیس تراش دندانپزشکی کاهش می یابد.

علاوه بر موارد فوق در روش پر کردن دندان با لیزر بافت های سالم دندان آسیب نمی بیند و فقط قسمت های سیاه و خراب دندان برداشته می شود. همچنین از لیزر می توان برای سخت کردن مواد پر کننده نیز استفاده کرد. اما به طور کلی هزینه ی این روش نسبت به هزینه ی درمان معمولی بسیار بیشتر است.

مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها

سند زدن در دفتر اسناد

پیدا کردن خانه ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبه هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازه کافی آدم را خسته می‌کند.اما با یافتن خانه ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع می‌شود و آن سند زدن ملک است. مبایعه‌نامه ، بنچاق ، انتقال سند و مراجعه به دفتر اسناد مواردی است که ممکن است با آن مواجه شوید.

به نام زدن و یا سند زدن ملک، جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.

در درجه اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:

فروشنده: می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.

درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.
اگر خانه مورد نظر خودتان را پیدا کرده‌اید به شما تبریک می‌گوییم و کمکتان می‌کنیم تا به ‌راحتی مراحل سند زدن خانه را پشت سر بگذارید.

مراحل معامله ملک

معامله ملک در ایران سه مرحله دارد.

سند زدن خانه

در همین رابطه بخوانید:

مرحله اول: توافق

مرحله اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.

تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه در چیست؟

اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.

مبایعه‌نامه

حدود 100 سال پیش، نام مبایعه‌نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می‌گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌کرد.

بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی‌کردند و خودشان قول‌نامه را می‌نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی‌کردند. در نتیجه «مبایعه‌نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.

درحال حاضر قول‌نامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.

ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید.

بنچاق

در همین رابطه بخوانید:

در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟

در مبایعه‌نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:

مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

مبایعه‌نامه بنچاق

اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:

درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان می‌گوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد.

برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.

وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.

دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.

منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.

مبایعه‌نامه بنچاق

مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.

در این مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد.

ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
در ادامه به ‌طور مفصل به بررسی هزینه‌های انتقال سند خواهیم پرداخت.

مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری

تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.

برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معامله املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

سند زدن خانه در دفتر اسناد

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است.

صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند.

مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد

اصل و تصویر سند مالکیت
اصل و تصویر بنچاق
تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
اصل و تصویر وکالت‌نامه
اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

بنچاق

بنچاق چیست؟

وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معامله قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.

در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.

همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازه معامله داده نمی‌شود. پس این مرحله‌ای که دفتر اسناد انجام می‌دهد بسیار مهم است.

انتقال سند در دفتر اسناد

فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و سند زدن خانه طی می‌کند:

شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.

دارایی: 4% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
بیمه: اگر ملک تجاری باشد.

مبایعه‌نامه

مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.

اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد.

اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحله قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.

سند زدن خانه در دفتر اسناد

سند زدن ملک چقدر هزینه دارد؟

ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.
هزینه دفترخانه(حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین 200 هزارتومان تا دو میلیون است.

تفاوت سندهای قدیم و جدید

در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند.

اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.

روند رشد جنین در سه ماهه اول بارداری

تخمک و اسپرم، در قسمت دوم لوله فالوپ همدیگر را ملاقات می کنند. وقتی تخمک بارور شود و یک زایگوت تشکیل شد، تقسیمات سلولی ادامه پیدا می کند. از اینجا رویان به مرحله بلاستوسیست رسیده و در لایه رحم کاشته می شود. سلول های داخلی رویان به جنین تبدیل می شوند. سلولهای بیرونی تبدیل به کیسه آمنیوتیک می شوند که در طول مدت بارداری جنین را محاصره می کند و جفت نیز که به دیواره رحم وصل شده شروع به رشد و تغذیه جنین می کند.